Le differenze fra affitti brevi e case vacanza in Sardegna

Anche se dal lato del turista possono sembrare due realtà coincidenti, esistono profonde differenze normative fra le locazioni brevi e la casa vacanze. Scopri subito quali sono!

La differenza normativa

Una prima differenza sta nella loro regolamentazione. Le locazioni brevi sono infatti normate a livello nazionale dal codice civile, dal decreto legge n. 50/2017  e dalla circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate e non entrano a far parte dell’insieme delle strutture ricettive. Le “case ed appartamenti per vacanze” (CAV) sono invece normate, come tutte le altre tipologie di strutture ricettive, dalle singole Regioni competenti in materia. Tale differenza normativa comporta un’insieme di oneri fiscali, gestionali ed amministrativi molto diversi fra loro che incombono principalmente sulle strutture ricettive, rendendo le locazioni brevi il sistema più snello per mettere a disposizione un’immobile a fini turistici.

Le case ed appartamenti per vacanze CAV

Le cosiddette CAV in Sardegna sono normate dalla Legge n. 16 del 28/07/2017 e sono definite come strutture ricettive composte da almeno tre unità abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi delle quali il gestore abbia la disponibilità non occasionale e organizzata. Tali unità non devono essere in numero inferiore a tre, e devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, assicurando almeno i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali ad ogni cambio, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero.  Analogamente alle locazioni brevi non è possibile la somministrazione di alimenti, bevande, colazione. Come per la locazione breve vi è l’obbligo di registrazione di tutti gli alloggiati nel portale Alloggiatiweb della Polizia di Stato. Per avviare l’attività di CAV in Sardegna sarà necessario presentare domanda SUAPE al comune di appartenenza, richiedere l’identificativo univoco numerico alla Regione Sardegna (IUN), nonché richiedere le credenziali per il portale Alloggiatiweb.

Le locazioni brevi

La locazione breve turistica, comunemente chiamata affitto breve, è la messa a disposizione di immobili o singole stanze ad uso abitativo per una durata non superiore a 30 giorni. I contratti devono essere stipulati da persone fisiche che possono avvalersi della presenza di un soggetto che esercita attività di intermediazione che attraverso la gestione dei portali online mette in contatto la domanda e l’offerta di locazioni brevi. I contratti di locazione stipulati non prevedono uno schema contrattuale particolare e non vi è l’obbligo della registrazione all’Agenzia delle Entrate, è obbligatoria la stipula in forma scritta, la firma dei contraenti, i dati dei contraenti, l’importo e la durata del rapporto di locazione, la conservazione del documento per i tempi previsti dalla legge. Dal punto di vista fiscale il locatore ha la possibilità di scegliere di assoggettare i redditi che ricava dagli affitti brevi a cedolare secca, un’imposta sostitutiva dell’IRPEF con aliquota fissa al 21% sui canoni di locazione, come previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

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In sintesi, cosa cambia?

Innanzitutto i  redditi derivanti dall’attività della casa vacanze non possono essere considerati come redditi fondiari e pertanto non possono godere dell’imposta sostitutiva della cedolare secca, possono però essere dedotti i costi di gestione direttamente imputabili alla gestione della struttura ricettiva. Al contrario le locazioni brevi turistiche possono godere della cedolare secca al 21% sui contratti di locazione che rispettano i requisiti previsti. A differenza delle locazioni brevi per le CAV sarà poi necessario comunicare le tariffe praticate, oltre che i periodi di apertura durante l’anno ed i periodi di sospensione e chiusura. Anche per quanto riguarda i limiti di permanenza vi sono delle differenze: nelle CAV è possibile soggiornare da un minimo di 7 giorni ad un massimo di 3 mesi, nelle locazioni brevi invece è previsto solamente un numero massimo di 30 giorni, oltre il quale la locazione non risulterà più “breve” e perciò ricadrà nella normativa della locazione tradizionale, con obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

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